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家を買う 注意点は資産価値【後で後悔しないために】

資産価値の高そうな郊外型のマイホーム
子どもが生まれたし、そろそろマイホームを購入したいな・・・だけど、最近住宅ローンを35年かけて払うのは無駄なんて声も聞くし・・・何か購入する上で気をつけることはないかな

こんなお悩みに回答します。マイホームだけではなく、複数の賃貸物件の大家も副業でやっている管理人のゴウです。

結婚して子どもの誕生をきっかけにマイホーム購入って自然な流れですよね。

マイホームは一生に1度もしくは2度くらいしかない高額な買い物と言われてますので、当然失敗はしたくないもの

今回はそんなマイホームを購入する上でたった1つだけ押さえておきたい注意すべき点である資産価値について紹介します。

資産価値を意識してマイホームを購入すれば、数年後に引っ越しとなった場合や子供が巣立った後に住み替えとなった場合でも、大きく価値を落とすことなく売却することも可能。

新築を購入した直後から、既に販売した価格よりも低い査定にしかならないケースもあるから恐ろしいわよね。

ちなみに我が家(中古マンション)を手に入れたのは子供の誕生がきっかけで5年くらい前。

つい先日、不動産会社に我が家を中古査定していただくと、購入価格よりも最低でも約30%~40%高く売れる評価をいただきました。

(直近の景気にも影響されるので、必ずしもこの状態が続くとは限りません・・・。)

マンション価格は新築・中古を問わず、市場全体がここ数年上昇に傾向にあるという追い風も吹いているとはいえ※、出口戦略を意識した物件を選びに一定の成果があったと考えます。

※株式会社 不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向2017年度(2017年4月~2018年3月)」

家を買う 注意点は資産価値(一生住まなくていい)

マイホームを購入する場合、資産価値は意識せずに子育ての環境だったり、購入価格を重視してマイホームを購入する人が多いと思います。

もちろん金額は大切なことですので決して間違いではありません。

ただし、購入したマイホームに一生住み続けるという視点って持っていますか?

歳を重ねることでライフスタイルも変化していく中で、現時点でベストだと思うマイホームも数十年先には住みにくい家になっている可能性も十分あります。

(再開発と呼ばれるケースもあります。)

自然豊かだった周囲の環境も開発で急激に住宅が増えたり、商業施設が出来ると住みにくくなるケースだってあるわね。

そんな時には自宅を手放して別の場所に引っ越すというのが自然な考え方。

(自分で何とかするのは不可能。)

しかし、ローンを抱えている状態で希望するような額で売却することができなかったり、そもそも買い手が付かないケースだって起こりえます。

だからこそ、いざとなったら資産価値を落とさずに手放せることを意識して家は購入しましょう

ゴウ
ゴウ
誰もが欲しいと思うマイホームとしての条件が揃っていると言ってもいいですね。

「駅近」「静か」「治安が良い」「公園がある」「便利な商業施設が近くにある」

【事実】両親が30年も住み続けた実家を手放すことを考えはじめた

私の親はいわゆる団塊の世代の人間。

つい先日30年以上同じ場所に住み続けた自宅を手放したいという相談を受けました

親がマイホームを購入したのは私と同じ30代の頃。

当時は同じようにマイホームを買い求める人が多く、相当な苦労があったそうです。

マンションなどは当たる確率が数十倍~数百倍の抽選、家を建てるための土地も中々見つかない(見つかっても条件が悪くて高い)というのが当たり前。

そんな大変な思いをして、やっと購入できたマイホームさえも時が過ぎれば手放すことになるんですね。

今回、両親が手放す理由は大きく3つ。

  • 既に子ども達が巣立ったことで、今の家は二人で住むには広すぎる
  • 数十年住み続けてきたため、メンテナンス費用も一定の金額がかかるようになってしまった
  • 家は十分住める状態だが、不動産評価上では既に建物の資産価値は¥0。土地の価格も下落傾向にある

もともと子ども(3人)を育てることを目的に建てられた家は、子どもたちが巣立った現在は歳を重ねた両親にフィットしていません。

メンテナンスも水回りのリフォームなどは新品に交換しようとした場合、百万以上の費用が発生する可能性があり高額。

また購入した場所は大規模な開発により同じ時期に一斉に作られた住宅街です。

両親と同じような悩みを持つ街の住人がたくさんいる関係で、同じ地域に中古物件が出ているため不動産の価格も値下がり傾向にあります

(需要と供給のバランスが崩れて、売りたい人が増えている状況)

ゴウ
ゴウ
残念ながら両親の場合、資産価値を意識したマイホームを購入することができなかったことで苦戦しています。

家を買う 注意点は資産価値(実は賃貸が理想的?)

上記を踏まえると、購入ではなく賃貸が一番理想的なのではないかという意見もありますよね。

賃貸とマイホーム購入にはそれぞれメリット・デメリットがあります。

そのため一概にどちらが良いと決めつけられないというのが私の意見

(世間的にも議論は平行線で終わりますよね。もはや人それぞれの価値観。)

賃貸の場合は初期コストも抑えることができます。

また、いざとなれば翌月には引っ越しができるくらい縛られていないところが大きなメリットかと思います。

先ほどのマイホームの購入時で懸念していたライフスタイルの変化や住む人数の規模に合わせて柔軟な対応をすることが可能ですね。(それに合わせて引っ越しすれば良いだけ。)

一方で賃貸におけるデメリットは、貸主(大家さん)の意向によっては同じ場所に住み続けることが難しくなる場合もあります。

せっかく理想的な賃貸物件に住んでいたとしても、貸主(大家さん)の都合で退去せざる得ない状況は辛い。

事実、私の友人が借りていた賃貸マンションでは、貸主(大家さん)が貸していた部屋を自分で利用するため、仕方なく引っ越したケースがあります。

(急な話ではなく、あくまでも次回の契約更新のタイミングでの話なので違法とかではないです。)

友人は当時、子供が徒歩で通える保育園を利用していましたが、引っ越しによって毎日電車で子供の保育園の送り迎えをしなくてはいけない状況になってしまいました。

(引越し先近辺の保育園は既に満員状態)

私の場合、賃貸よりも自由に家の中をDIYしたいという願望がありました。

また子供が巣立つまでの20年間は同じ場所で住み続けたいと思いから、マイホームを購入することにしました。

ゴウ
ゴウ
子供が引っ越しによって転校することは避けたいと思ってました。

家を買う 注意点は資産価値(出口戦略)

ということで、以下の方針のもと物件探しをスタート。

  • これから子供が巣立つまでの約20年間を過ごす
  • 資産価値が20年先にも落ちにくい
  • 20年後に売りに出す又は賃貸としての需要がある

具体的な方法はネットを活用して不動産情報サイトで物件情報の収集を行いつつ、住みたいエリアに店を構える不動産会社への訪問です。

スーモとかathomeとかが定番ですかね。

また方針に基づいた内容を具体的に落とし込むと以下がポイント。

  • 一定の知名度を獲得している地域(ブランドがある)
  • 都市計画上、周辺に住宅地やマンション等が乱立するような可能性が低い場所
  • 最寄り駅から5分以内(最大でも7分以内

もっとも重要視した点は都市計画上、今後周辺に住宅地やマンション等が乱立するような可能性が低い地域

住宅購入後の不可抗力である周辺環境の変化が最大のリスクと捉えて、ライバルとなる新しい住宅が出てこない場所を探しました。

悪い例としては神奈川県川崎市の武蔵小杉。

次から次へとタワーマンションが乱立した結果、人口が爆発的に増えて街のインフラが追い付かず、様々な歪みが生じてしまいます。

(朝の通勤ラッシュで電車に乗る人が多すぎて長蛇の列が出来てしまうそうです。)

子育て世代の場合、保育園の問題や医療機関などの混雑具合が気になるわ。

また先ほど話の例に挙げた私の実家のように住宅地として大規模開発が行われた地域と同じく、数十年後には大量の中古マンションの売り物件が出てきて、大きく資産価値が下がる可能性が高そうです。

都市計画に関して、各行政機関のページや特定地域における都市再開発についてのページ等が作られている場合があるので参考にしてみください。

または電話で候補となっている地域の市役所や区役所に連絡してみるのも方法の1つ。

また各地域の勉強熱心な不動産会社さんに当たると色々と数年先の街の状況まで話してくれるケースがあります。

家を買う 注意点は資産価値(申込み準備は万全に)

マイホームを購入することを決めたら先に物件を探すのはやめておきましょう。

まずは購入するための資金計画や住宅ローンの審査等について理解を深めておくことをおすすめします。

なぜなら準備が万全ではない場合、売主から購入に対する意思が低いものとしてマイナスの印象を与えてしまうケースがあるから

売主は早く不動産を売却して現金化することを望んでいます。

購入の申し込みをした人が住宅ローンの審査に時間がかかったあげく落ちてしまった場合、売主にとっては時間のロスと売り時の損失にもつながります。(不動産屋さんに対する印象も良くありません。)

そのため、しっかりと購入できる準備ができてから物件探しをスタートしたがほうが良いです。

私の場合、本格的に物件を探し始めてから数ヶ月後にお目当ての中古マンションを購入することができました。

ゴウ
ゴウ
毎日のようにネットの物件情報を見続けていた賜物。

運が良いことに元の持ち主が売り急いでいたので、未公開の期間を挟まずに直ぐにネット広告に出してくれた物件でした。

売り急いでいない場合、委託された不動産会社が自分の顧客に声をかけて時間を要するケースがあるんです。

広告を見たその日に不動産会社へ訪問して、条件等を確認後に直ぐに申込みをしました。(物件の内覧をする前)

この時、事前に複数の住宅ローンを取り扱っている複数の金融機関に相談。

収入に関する書類や、購入時に使用する頭金の入っている通帳、手付金の用意なども準備万全にしておいたので、物件購入の手続きがとても話がスムーズを進めることができました。

後日談として不動産会社の人から聞いたのですが、ネット広告に掲載後に3日間で3桁の問い合わせがあったという反響からも破格の条件であったのではないかと思います。

ゴウ
ゴウ
ちなみに条件が良いと言っても競売とか事故とか怪しい物件ではありませんよ。

家を買う 注意点は資産価値(まとめ)

  • 一生住むことを前提にマイホームは購入しない
  • いつでも手放すことができるよう資産価値が落ちにくい不動産を探すべき
  • マイホームにこだわる理由がなければ、柔軟に対応できる賃貸も検討しておく
  • 資産価値の落ちにくい不動産とは地域のブランディングと駅近であること
  • 不動産を探し始める前に、住宅ローンや資金計画など万全の準備をしておく

大事なマイホームの購入だからこそ、焦らずに理想の物件に出会えるまで気長に待つことをおすすめします

(逆に言えば、しっかりと資金計画も含めて計画を立てて置くことと、住みたいエリアを絞って何度も足を運び即決できるようにしておく。)

ゴウ
ゴウ
知り合いで子供の誕生後、焦って新築の戸建てを購入した結果、生活し始めてから不便なことに色々気づいて後悔している人が数名いますが、購入する前に相談して欲しかったです・・・。
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